天津的租金回报率猛增，为什么？

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天津楼市，出现了“一增一降”，反差很强。近五年，天津的房价降了40%左右，租金却在上升，最高涨幅触及了60%。这就造成了天津整体租金回报率大幅上升！贝壳统计的平均租金回报率是2.6%，而2024年该数值还是1.6%。相当于两年涨了1个百分点。这涨幅跑赢了大多数理财产物。甚至，有很多核心区的租金回报率已经触及了3%-5%，高过了贷款利率。

租金就能把月供覆盖掉。近来，天津披露了2025年居住房屋市场租金水平（蓝皮书）。文件详情可点击文末链接 根据这份文件，我们对比了近五年市区租金的数据。不比不知道，一比吓一跳！实际上，近五年天津市内六区的租金水平经历了三个周期。普涨期：2019-2022年 这一时期，市内六区几乎所有片区租金全线上升。仅个别老旧小区、城郊接壤片区小幅下滑，租房市场迎来了“黄金期”。

在当时，主要得益于天津的“城建”全面发力。城市更新、地铁开通，涵盖配套资源的一步步健全，致使刚需、学区的租赁需求全面爆发。以和平五大道、南开水上奥体以及河东津滨大道片区为典型，租金涨幅均突破了30%。特别津滨大道，领涨全市，涨幅触及了60%。分化上行期：2022-2024年 市场由普涨转为分化。彼时，住宅市场进入存量房时代，租赁需求着手回归城市核心，地段能级的强项一步步体现出来了。

优质地段由于产业、学区等配套资源的能级较高，租金连续走高。而无城市利好的片区和“老破小”进入横盘。然而，几乎没有片区出现租金大幅下滑，且市区的租金水平触及峰值。价格回调期：2024-2025年 市内六区有突破70%的片区租金出现小幅回调。仅少数核心配套，或者具备稀缺属性的片区保持上升或持平，整体出现“普跌”的走向。但房租水平依然处于高位。

经济环境、楼市下行以及收入不平稳，致使租赁需求整体收缩，并且对于租金价格的敏感度很高。由此，市区的租赁市场也分出了三个梯队。区域内的租赁需求最平稳，特别以学区、商务租赁为主。整体的租金水平全市最高，租金的峰值领先第二名30%以上。特别在下行周期，各片区租金依然很坚挺。然而，“老破小”的占比很高。第二梯队：河西区、南开区、河东区 河西区的租赁需求主要集中在三大片区：人民公园、文化中心、陈塘片区。

基本上，都是天津城市界面最好的片区。依托于近几年城市更新和产业导入，增强了人口的吸附能力。南开区主要以职住和陪读的租赁需求为主，天南大、老城厢以及天拖的热度很高。河东区海河沿线、津滨大道的租金涨幅全市最高，后者2019-2025年高层累计涨幅突破了60%。同时也是全市租金攀升最快的片区。第三梯队：河北区、红桥区 河北区和红桥区老旧小区的占比很高，而且板块红利相较于其他区也比较少。

所以，整体的租金水平在市区属于垫底的位置。仅天津站、中山路、泰达城等临近城市中心的片区租金处在“第一梯队”。总体来看，市区的租金水准还没有触及真正的峰值。日后的1-2年，租赁市场会进入到一个小幅下行的周期。但长期来看，伴随着城市更新的加快，核心片区的租金仍有上升的空间，只不过和新房市场一样，分化会越来越明显。虽然，租金便宜对于人们的吸引力较大。

但也会随着城市和产物的升级，增强需求。之前我们说，现在二手房业主的心气儿上来了。除了市场回暖以外，租金回报率确实是一个关键点。数据的反馈已经证实了业主的体感不是“幻觉”。也难怪有人着手抄底老破小了。

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